Archives par étiquette : Epargne

Revue de projets #16 : EcoPlacement au service de l’habitat durable

Yohan Blanche est l’initiateur d’EcoPlacement, une solution d’épargne immobilière qui vise à rendre possible l’éco-rénovation du parc locatif privé. Il nous présente l’intérêt d’une telle démarche pour démocratiser l’habitat durable.

Qui êtes-vous ?

Je m’appelle Yohan Blanche. J’ai 31 ans pour quelques jours encore et papa d’une petite de fille de 4 ans. Je suis également reconnu travailleur handicapé depuis 2012 du fait d’un handicap dit « invisible ». Depuis une douzaine d’années, je me suis impliqué en tant que porteur de projet, créateur d’entreprises ou d’associations, ou encore salarié dans plusieurs domaines de l’Économie Sociale et Solidaire (ESS) qui couvrent tous les âges de la vie. Au fur et à mesure des années, des valeurs fortes se sont ancrées en moi, et m’ont amené à repousser avec force les injustices et le non-sens. Aujourd’hui, il est vital, à mon sens, d’affronter les problèmes que rencontre notre société, parce que « notre maison brûle et nous regardons ailleurs » : urgence climatique, réduction de notre consommation énergétique, fracture entre les générations, mise en marge de la société des plus fragiles, sentiment de déclassement social…

Quelle est l’histoire d’EcoPlacement ?

EcoPlacement est une histoire commune. C’est l’histoire de deux expériences de vie, celles de Patrick Henry et moi-même, qui ont convergé vers cette belle idée. Tout commence par un constat réalisé au sein de l’association Un Toit Partagé : l’absence d’offre immobilière adaptée à la colocation entre « seniors ». C’est là que l’idée commence : comment créer une offre immobilière qui réponde aux attentes des 55 ans et plus et qui s’inscrit dans nos valeurs ? Ce que l’on savait, c’est qu’il fallait un ou plusieurs logements de colocation de 2 personnes, dans un immeuble à taille humaine, à proximité des services, accessible, adapté, et dont le coût soit accessible au plus grand nombre. Et à cela, nous nous sommes ajoutés des contraintes supplémentaires : pas d’expansion urbaine, sauvegarder le patrimoine existant, une très haute performance énergétique de l’habitat, une réduction de son impact carbone ou encore un budget logement moins élevé que le marché local. Il nous a fallu près de 5 années pour développer un modèle qui fasse consensus.

Quels sont selon vous les grands enjeux de la transition écologique en matière d’habitat ?

À mon sens, deux enjeux prédominent. Le premier enjeu se résume en une phrase de Thierry Salomon : « L’énergie la plus propre est celle que l’on évite de consommer ». Alors quand je vois que l’on peut obtenir des subventions pour changer de chaudière sans avoir réalisé, au préalable, des travaux d’éco-rénovation, ou encore que la laine de verre, dont les propriétés thermiques sont valables 10 ans, est subventionnée lors de travaux d’éco-rénovation, je me dis qu’on est encore loin de réussir cette transition. Il serait temps de développer une vision à long terme de la transition écologique de l’habitat.

Le second enjeu est la transition énergétique du parc résidentiel locatif. En effet, les propriétaires occupants ont accès à de nombreuses subventions, en comparaison des propriétaires bailleurs. Entre le surcoût des prix de l’immobilier et le montant des travaux à charge, l’équation est impossible. Pourtant, ce sont les plus fragiles qui en font les frais : les locataires.

Quel est le concept que vous proposez avec EcoPlacement ?

EcoPlacement a pour volonté de développer une offre nouvelle d’habitat locatif durable, intergénérationnel et à budget logement accessible. Un habitat éco-rénové avec des matériaux biosourcés, et où se mêlent toutes les générations : seniors, actifs et étudiants, à l’image des structures familiales d’avant-guerre.

Pour créer cet habitat, EcoPlacement offre deux types de placements :

  • Un placement patrimonial à terme : Éco Patrimoine
  • Un placement de rente : Éco Rente

Pour proposer ces placements, EcoPlacement utilise le mécanisme du démembrement de propriété temporaire.

Quel est l’intérêt de ce type de montage pour l’investisseur ?

Pour ce qui concerne l’usage du démembrement, et contrairement à beaucoup d’opérations de ce type, nous nous basons sur les valeurs du marché local et non sur une surévaluation. Le mécanisme du démembrement de propriété temporaire, 12 à 15 ans, permet de spécialiser l’attente d’un placement immobilier :

  • Se constituer un patrimoine qui correspond à la nue-propriété.
  • Se constituer un cash-flow qui correspond à l’usufruit.

La valeur des placements sont proportionnels à la valeur totale future du bien :

  • 60% pour la nue-propriété, ce qui permet de voir son patrimoine se valoriser automatiquement grâce à la décote appliquée
  • 40% pour l’usufruit, ce qui permet de booster le rendement par un investissement moindre

Pouvez-nous parler de votre première opération ?

Encore un peu de patience et nous pourrons communiquer sur la première opération ?. Un petit indice : elle se fera dans un département à l’est de la Meurthe-et-Moselle !

Merci !

Dans le même ordre d’idée vous consulterez avec profit notre article à propos de Clairlieu Eco-défi, une initiative originale qui imagine des solutions au service de la rénovation du parc privé de propriétaires occupants dans le quartier de Clairlieu, à Villers-lès-Nancy.

Quelques outils de financement pour les projets engagés dans la transition écologique

Le collectif Kèpos a consacré sa dernière réunion à la question du financement des initiatives de la transition. Samuel Colin, membre du Plan B, d’une CIGALES de la région Grand Est, et salarié du Florain, nous a présenté différents outils. Les réflexions ici présentées sont nées d’une prise de conscience, au Plan B et ailleurs, de la difficulté que certains projets atypiques et très engagés peuvent avoir à se financer, en particulier devant la frilosité des banques. Les outils suivants sont donc pertinents dans la sphère de la transition écologique. Ils peuvent être mobilisés en complément des dispositifs usuels de la chaîne d’accompagnement classique.

Une banque pas comme les autres : la Nef

Commençons par une banque qui ne réfléchit pas comme les autres, la Nef. Ce n’est d’ailleurs pas (encore) une banque, mais une société financière. Il s’agit d’un établissement véritablement coopératif, qui ne finance que des projets avec une charte de valeurs proche de celle de Kèpos. Dès lors, elle rend publique la liste de la totalité de ses prêts, ce qu’elle est la seule à faire. Elle n’a pas d’agence, et fonctionne avec des banquiers itinérants. Ceux-ci sont donc à même de se rendre compte de la réalité des projets qu’ils soutiennent. Cela leur permet une finesse d’analyse qui donne des arguments pour financer des projets sur lesquels d’autres banques ne vont pas. La Nef a également la particularité de ne pas se financer sur les marchés financiers. Les fonds prêtés proviennent donc directement des épargnants. La banque a ainsi passé sans dommage la grande crise de 2008. La Nef commence à proposer ses services aux particuliers, sous forme de livrets d’épargne. Elle est en attente d’avoir l’agrément bancaire complet avant de se lancer complètement sur ce marché. Elle doit pour ce faire satisfaire à la réglementation prudentielle issue de la crise de 2008, très complexe et contraignante, et peut-être pas tout à fait adaptée à ce type d’établissement. Pour des épargnants ou des porteur de projets, le recours à la Nef peut s’expliquer par le souhait de vouloir sortir de l’argent des marchés financiers. Or, l’épargne d’un ménage constitue souvent la plus grande part de son impact carbone, car, dans un établissement bancaire lambda, elle peut servir à financer des projets climaticides. C’est donc une démarche éminemment responsable que d’épargner dans un établissement comme la Nef. En revanche, ses services sont souvent plus chers, du fait d’un accès moindre à l’argent très peu cher des banques centrales.

Le financement collectif citoyen

La solution suivante qui peut être mobilisée est le financement collectif citoyen par la prise de parts, à travers plusieurs possibilités :

  • La première pratique peut être de proposer à des proches de souscrire. C’est une pratique tout à fait adaptée dans le cas de SCIC ou SCOP, et qui permet, par le jeu des collèges, que les fondateurs ne perdent pas la main sur la gouvernance de l’entreprise. Ce peut être mené via le bouche à oreille, à l’image de la levée de fonds coopérative menée en ce moment par Mobicoop (l’Enercoop de la mobilité). C’est aussi possible en passant par des plate-formes de crowdfunding dédiées, proposant la prise de part dans un projet.

  • La deuxième possibilité est de passer par le réseau des CIGALES (Clubs d’Investisseurs pour une Gestion Alternative et Locale de l’Epargne Solidaire). Une CIGALES est un groupe de particuliers de 6 à 20 personnes qui mettent chaque mois une somme au pot commun, et qui avec prennent des parts minoritaires dans des entreprises en création ou en développement. L’intérêt principal est de faire entrer les entreprises en question dans un réseau. Il existe 8 CIGALES en Lorraine. Pour l’investisseur, c’est un moyen d’être sûr que son argent ne travaille pas contre soi. Ca permet également au banquier de voir que le porteur de projet n’est pas tout seul : il rentre dans un réseau d’appui qui le sort de l’isolement. Il peut arriver que des CIGALES s’endorment, peinant à faire fonctionner leur activité. Mais elles ont dans ce cas d’autant plus de sous : il ne faut pas les oublier ! Une CIGALES ne prend pas plus de 20 % du capital d’un projet. Elle ne recherche pas la lucrativité. Sauf en cas de gros succès, la culbute est extrêmement rare. Chaque investissement se fait pour une durée limitée, permettant que l’argent soit ensuite réinvesti dans un autre projet. Une CIGALES a une durée de vie de 5 ans, renouvelable. Chaque cigalier est engagé à minima sur cette durée. La charte de valeur de tel club est très proche de celle de Kèpos. Leur intervention est beaucoup plus souple que celle de Business Angels, qui peuvent être très intrusifs dans la gestion des entreprises où ils prennent des parts. Il s’agit également de montants plus faibles, qui ont pour objectif de faire levier sur d’autres financements. On est aux alentours de 3000 euros par ticket. Les CIGALES vont sur les projets en lesquels elles croient : il y a donc un vrai filtre, et des refus sont possibles. Le côte collectif de l’investissement permet au porteur de projet de bénéficier d’une vraie prise de recul, et d’un réseau qui peut débloquer des situations. Finalement, l’aspect financier n’est pas forcément le plus important. Cela prouve que l’ouverture du capital d’une entreprise est, pour elle, factrice de succès. Cela doit être anticipé dès la création de l’entreprise, car une augmentation de capital ultérieure coûte cher. Des apports en compte courant sont aussi possible, même si cela est moins souple : il y a plus de latitude d’usage pour du capital que pour de la dette. Les CIGALES sont hélas peu développées en Grand Est : il en existe seulement 12, contre plus de 200 en Bretagne. Cela permet aux Bretons des interventions sur des gros projets, de parcs éoliens par exemple. Il est donc essentiel chez nous que les CIGALES changent d’échelle.

  • Pour les gros projets, il est possible de mobiliser une sorte d’énorme CIGALES, nommée Garrigue. Celle-ci investit ou prête pour des montants de minimum 50000 €. C’est un dispositif national qui compte pas moins de 4,8 millions d’euros d’en cours. Il fonctionne via une épargne collective. Il est à mobiliser en cas de gros besoins.

Vertus et limites du financement participatif

La troisième solution à explorer est le financement participatif par chiffre d’affaires, avec des contreparties plus ou moins symboliques, voir carrément des pré-ventes. Il existe de nombreuses plate-formes proposant ce service. Côté associatif, on peut noter Helloasso, qui est gratuit et se rémunère via un système de pourboire. Côté entreprise, les plate-forme prennent généralement une commission de 8 % des montants collectés. La plate-forme Zeste, opérée par la Nef, est à signaler : elle fonctionne avec une charte de valeur proche de la nôtre. Elle est de ce fait très sélective sur les projets à financer. Le point clé à retenir est que beaucoup de projets ne savent pas mener leur campagne. Ce type d’opération peut, de ce fait, être très décevant. Alors que si elle est bien menée, elle génère de la trésorerie quasiment immédiatement, et, dans le cas des pré-ventes, du chiffre d’affaires dès le lancement de l’activité. Enfin, elle constitue une très bonne campagne de communication. Quelques points importants sont à retenir :

  • Il est essentiel, avant toute chose, de se renseigner et se former, en rencontrant des gens qui savent faire ou ont fait. Il existe pour cela un Mooc bien fait sur la plate-forme Helloasso.

  • Kèpos et le Plan B sont des ressources à mobiliser : ils peuvent à eux deux fournir une assistance, moyennant le paiement d’une quote-part sur les montants collectés.

  • Il faut maîtriser sa communication : ne pas communiquer sur le financement participatif en cours tant que 10 % de la somme n’a pas été levée, et ne pas parler aux médias tant que 50 % du total n’a pas été atteint : il faut diffuser quand la campagne est déjà en train de marcher.

  • Il existe des choses qui ne se financent pas par crowdfunding.

  • Il convient d’être rigoureux dans la gestion de l’après : les contreparties doivent être prêtes avant le lancement de l’opération.

  • Les contreparties doivent inciter les financeurs à s’impliquer dans la suite du projet.

  • Il faut être vigilant quant à la saisonnalité.

Le rôle des monnaies locales complémentaires

Cet exposé sur les modes de financement alternatifs est l’occasion de faire un focus sur la monnaie locale complémentaire nancéienne : le Florain. Actuellement, 80000 Florains sont en circulation. Les principes d’une telle monnaie sont les suivants :

  • Orienter la consommation vers certains acteurs, ayant souscrit une charte de valeur.

  • Orienter la production vers certaines pratiques ou fournisseurs,

L’objectif est ainsi de mettre en place des cercles vertueux, liés au circuit local de l’argent. Cela fonctionne plus ou moins bien selon les filières.

La Loi ESS de 2014 fixe une parité entre une unité de monnaie locale (ici le Florain) et un euro. De ce fait, tout euro changé en Florain est ensuite mis dans un fonds de réserve dans une banque, en l’occurrence, pour le Florain, la Nef. Celle-ci s’est engagée à prêter un montant égal à deux fois ce fonds de réserve à l’économie locale. Une convention a été signée en ce sens en décembre 2018 entre la banque et l’association du Florain. A l’heure actuelle, le Florain compte 126 adhérents professionnels, et plus de 600 adhérents particuliers. L’objectif est de 1000 adhérents en 2019. Un projet de dématérialisation est à l’étude pour les pros. Le lancement de cette monnaie locale est un succès, et il y a actuellement plus de Florains en circulation à Nancy que de Stücks à Strasbourg. Le benchmark de toutes les monnaies locales françaises est l’Eusko, au Pays basque : l’équivalent d’un million d’Eusko est en circulation, et des entreprises ont pu se pérenniser grâce à cela. Le Florain fonctionne avec un permanent à temps partiel, et des bénévoles. Cela crée une organisation très résiliente, peu dépendante des subsides publics. Une monnaie locale a pour objet de créer du lien, et est toujours liée à un territoire. Pour le Florain, il s’agit du Sud Meurthe-et-Moselle. Il existe donc des groupes locaux en création à Toul, Pont-à-Mousson et Lunéville. Les perspectives sont les suivantes : sortir des subventions, et changer d’échelle pour avoir des impacts sur le territoire (objectif : 1 % des habitants du territoire utilisateurs d’ici 4 ans).

En quoi une monnaie locale est factrice de résilience ? Deux niveaux de lecture sont possibles :

  • Le fonds de réserve ne va pas au secteur spéculatif. Ceci est théoriquement vrai, mais empiriquement très limité.

  • En cas de crise grave liée à un effondrement financier global, impliquant une panique bancaire avec une paralysie de la monnaie, une monnaie complémentaire peut paraître être un outil de résilience, à condition qu’elle soit désindexée de l’euro. On n’en est clairement pas là, et il ne faut pas le souhaiter !

Quoi qu’il en soit, et même si une monnaie locale complémentaire n’a pas fonction d’épargne (elle est complémentaire, et pas substituable), ces réflexions doivent introduire à une véritable prise de conscience des impacts écologiques des investissements faits avec l’épargne de chacun : l’argent épargné peut avoir un impact carbone désastreux en fonction de ce qu’il sert à financer !